search query: @author Oravainen, Harri / total: 1
results-list
reference: 1 / 1
« previous | next »
Author:Oravainen, Harri
Title:Inflaation välittömät ja välilliset vaikutukset tonttisijoitusten tuottoihin sijoitusrahaston näkökulmasta
Direct and indirect influences of inflation on leaserhold investment returns from an investment fund's perspective
Publication type:Master's thesis
Publication year:2010
Pages:110 + [13]      Language:   fin
Department/School:Maanmittaustieteiden laitos
Main subject:Kiinteistöoppi   (Maa-20)
Supervisor:Viitanen, Kauko
Instructor:Sotavalta, Timo ; Falkenbach, Heidi
OEVS:
Electronic archive copy is available via Aalto Thesis Database.
Instructions
close

Reading digital theses in the closed network of the Aalto University Harald Herlin Learning Centre

In the closed network of Learning Centre you can read digital and digitized theses not available in the open network.

The Learning Centre contact details and opening hours: https://learningcentre.aalto.fi/en/harald-herlin-learning-centre/

You can read theses on the Learning Centre customer computers, which are available on all floors.

Logging on to the customer computers

  • Aalto University staff members log on to the customer computer using the Aalto username and password.
  • Other customers log on using a shared username and password.

Opening a thesis

  • On the desktop of the customer computers, you will find an icon titled:

    Aalto Thesis Database

  • Click on the icon to search for and open the thesis you are looking for from Aaltodoc database. You can find the thesis file by clicking the link on the OEV or OEVS field.

Reading the thesis

  • You can either print the thesis or read it on the customer computer screen.
  • You cannot save the thesis file on a flash drive or email it.
  • You cannot copy text or images from the file.
  • You cannot edit the file.

Printing the thesis

  • You can print the thesis for your personal study or research use.
  • Aalto University students and staff members may print black-and-white prints on the PrintingPoint devices when using the computer with personal Aalto username and password. Color printing is possible using the printer u90203-psc3, which is located near the customer service. Color printing is subject to a charge to Aalto University students and staff members.
  • Other customers can use the printer u90203-psc3. All printing is subject to a charge to non-University members.
Location:P1 Ark Aalto  391   | Archive
Keywords:real estate economics
real estate investment
leaserhold investment
inflation
kiinteistötalous
kiinteistösijoittaminen
vuokratonttisijoittaminen
inflaatio
Abstract (eng): The purpose of this research is to determine what leasehold investment is and what factors influence the profits of a leasehold investment fund, and to examine what potential risks the fund should consider in its operations.
The research includes a case study section which estimates the profits of a non-listed case fund operating along the concept developed by Suomen Hypoteekkiyhdistys (Hypo) and also examines its optimal loan portfolio structure.

Leasehold investment, which in Finland is mainly carried out by the public sector, can be defined as investment activity where the invested equity is tied to a land area leased under a long-term contract to a developer or to a real estate company established by it.
According to the KTI index of 2009, there are at least nine individual leasehold investors in Finland, in addition to the public sector and the case fund studied in this research, but the combined value of their leasehold assets is less than 76 million Euros.
The case fund can, thus, be considered as the first significant private-sector actor in the Finnish leasehold investment field.

The results of the study imply that by using a 50% to a 70% leverage, the case fund could achieve yearly returns on equity of a magnitude of 8% to 11%, and hence compete evenly for investors with conventional non-listed real estate funds in Finland.
If the risk levels of the profits are taken into account, the case fund appears to have a somewhat "perfect" structure, as anticipated beforehand.
The most important factors for the low risk level are the fund's very low tenancy risk and the constancy of real rental income and real market value due to their dependence on the Finnish consumer price index level.

In the end, the profits to be gained via the Hypo leasehold concept are enabled by the currently overheated housing market and "price-ignorant" consumers, who prefer to pay higher maintenance costs during residency in return for saving a few hundred Euros per square metre in the dwelling's purchase price.
However, if the housing markets start to settle down, for example because of increasing interest rates, consumers' price awareness is also likely to increase.
This may eventually lead to a situation where a construction company fails to sell its dwellings with leasehold interest at the asking price, in which case it can be more profitable for it to redeem the leasehold.
In the long run this may reduce the willingness of construction companies to take part in the Hypo concept and ultimately preclude the leasehold option from becoming the kind of instrument for lowering the sales prices of dwellings as the housing company loan is.
Abstract (fin): Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, mitä tonttisijoittaminen on ja mitkä ovat ne tekijät, jotka vaikuttavat tontteihin sijoittavan pääomarahaston tuottoihin sekä mitä riskitekijöitä sen tulee ottaa huomioon.
Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypon) kehittämän tonttikonseptin mukaisesti sijoittavan case-pääomarahaston tuottoja sekä sen ottaman lainasalkun optimaalista kokoa ja toisaalta optimaalista rakennetta lyhyen ja pitkän lainan suhteen.

Vuokratonttisijoittaminen on Suomessa lähinnä julkisen sektorin harjoittamaa sijoitustoimintaa.
Siinä sijoitettu pääoma on sidottu kiinteistöjen tai tonttien maa-alaan, joka on vuokrattu pitkäaikaisin maanvuokrasopimuksin alkuun niille rakentaville rakennusyhtiöille ja myöhemmin niille rakennetuille asuntoja kiinteistöosakeyhtiöille.
Hypon konseptin mukaisesti toimivan case-pääomarahaston voikin katsoa olevan ensimmäinen merkittävä yksityinen taho Suomen vuokratonttisijoitustoiminnassa, sillä vaikka suoria vuokratonttisijoituksia on case-rahaston lisäksi KTI kiinteistöindeksin 2009 lukujen perusteella ainakin yhdeksällä sijoittajalla yhteensä noin 76 miljoonan euron arvosta, ei yhdenkään yksittäisen sijoittajan keskimääräinen sijoitusomaisuus sen mukaan nouse kovin korkeaksi.

Tämän tutkimuksen perusteella Hypon konseptin mukaisesti sijoittava pääomarahasto voisi 50 %:n - 70 %:n velkavipua käyttäen saada noin 8 % - 1 %:n oman pääoman vuosituottoja ja näin kilpailla sijoittajista ilman riskitarkasteluakin täysin tasapäisesti markkinoilla toimivien muiden kiinteistöpääomarahastojen kanssa.
Kun lisäksi keskimääräisten tuottojen riskitasot otetaan huomioon, voidaan todeta etukäteen esitettyjen oletusten jokseenkin "täydellisestä" rahastorakenteesta pitävän paikkansa.
Rahaston tuoton vähäriskisyyden suurimpia tekijöitä ovat erittäin vähäinen vuokralaisriski ja kustannus- tasoa kuvaavaan indeksiin sidotut vuokratuotto ja markkina-arvo.

Loppukädessä konseptilla aikaansaatavan hyvän tuoton kuitenkin mahdollistavat ylikuumina käyvät asuntomarkkinat ja "hintatiedoton" kuluttaja, joka on valmis maksamaan asumisestaan korkeampaa vastiketta sitä vastaan, että säästää asunnon ostohinnassa muutaman sata euroa neliötä kohden.
Mikäli asuntomarkkinat alkavat pikkuhiljaa rauhoittua esimerkiksi korkotasojen noustessa, saattaa kuluttajien hintatietoisuuskin parantua.
Tämä voi heijastua esimerkiksi siten, että rakennusliikkeiden myymät vuokratontilla sijaitsevat asunnot eivät menekään enää kaupaksi pyydettyyn hintaan, jolloin rakennusliikkeelle voi tulla kannattavaksi lunastaa tontti itselleen.
Tulevaisuudessa kuluttajien hintatietoisuuden lisääntyminen saattaakin hillitä rakennusliikkeiden halukkuutta ryhtyä yhteistyökumppaniksi Hypon konseptin mukaisessa toiminnassa, mikä voi nousta esteeksi valinnaisen vuokratontin yleistymiselle samanlaiseksi asunnon myyntihintaa alentavaksi tekijäksi kuin asunto-osakeyhtiön yhtiölaina.
ED:2010-07-05
INSSI record number: 39815
+ add basket
« previous | next »
INSSI